La sanción de la ley de Reforma Laboral introdujo cambios con impacto en el mercado inmobiliario. Entre ellos, incorporó la exención del Impuesto a las Ganancias para los ingresos provenientes de alquileres destinados a vivienda y el Impuesto Cedular, que gravaba con un 15% la ganancia obtenida por personas humanas en la venta de inmuebles adquiridos desde 2018.
Con estas medidas, el Gobierno busca “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”, en línea con la política oficialista de reducción de impuestos.
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Los alquileres y la exención
En lo que respecta a los alquileres que se cobran de inmuebles con destino casa habitación, que antes tributaban Ganancias, la exención del impuesto es retroactiva y rige desde el 1 de enero de 2026, para personas humanas. Esto también aplica para personas jurídicas por los ejercicios fiscales iniciados a partir de esa misma fecha.
“La exención en el alquiler rige para todos ya sea el que tiene muchos inmuebles y los alquila con destino vivienda como para el que alquila uno solo con ese destino”, explica Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios.
Qué impacto tiene la ley en los alquileres
Esta exención de Ganancias a los propietarios de un departamento alquilado tendrá efectos en la rentabilidad que deja un contrato. El Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF) realizó un estudio sobre el posible aumento de la rentabilidad del alquiler de una propiedad con la exención del impuesto.
El informe reconoce que la reforma incrementa la rentabilidad del sector para alentar la inversión y creación de empleo, además de la posible mayor oferta de alquileres por la mejora en la rentabilidad y describe tres casos:
- Propietario 1: Inscripto en Ganancias, y por los ingresos provenientes del alquiler tributaba una alícuota efectiva del 13% antes de la sanción de la ley.
- Propietario 2: Inscripto en Ganancias con una alícuota marginal del 35% (posee otros ingresos, además del generado por los alquileres).
- Propietario 3: Posee únicamente ingresos por los alquileres y es monotributista.
¿Cuál era la carga tributaria que recaía sobre un alquiler antes de la ley?
Considerando los tres casos, antes de la aprobación de la norma, los propietarios 1 y 2 debían abonar seis tributos:
- Tasa municipal sobre el valor del alquiler
- Tasa municipal sobre el valor del inmueble
- Impuesto provincial a los Ingresos Brutos sobre el valor del alquiler
- Impuesto provincial sobre el valor del inmueble
- Impuesto nacional a los Bienes Personales
- Impuesto nacional a las Ganancias
Mientras que el tercer tipo de propietario no tributaba Ganancias, pero sí el impuesto nacional del monotributo.
Por caso, un inmueble de US$70.000 por el que el propietario recibe $550.000 por mes de alquiler, tiene una rentabilidad bruta anual del 6,46%. Si a este porcentaje se le descuenta la comisión inmobiliaria queda una rentabilidad bruta del 5,8%.
Sin embargo, esta no es la rentabilidad final, sino que antes había que tener en cuenta el impacto de los impuestos por lo que la rentabilidad neta quedaba en:
- Propietario 1: 4,47%
- Propietario 2: 3,19%
- Propietario 3: 5,17%
La diferencia de la rentabilidad entre el propietario 1 y el 2 se explicaba por la diferente alícuota del impuesto a las Ganancias que tributaba cada uno.
El tercer propietario presentaba una rentabilidad más elevada porque su carga tributaria era menor. Es monotributista y el único de los tres no afectado por Ganancias.
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¿Cómo varía la rentabilidad con la aprobación de la exención?
El cambio en la rentablilidad con la exención de Ganancias produce que los ingresos netos de los propietarios sean prácticamente iguales entre autónomos y monotributistas superando al 5%”, aclara el informe.
Es decir, que la exención del tributo mejoró la renta que obtienen los propietarios autónomos (1 y 2) generando que la de los propietarios autónomos sea levemente superior a la de un monotributista.
Otro relevamiento de Zonaprop aclara que la ubicación de un inmueble es clave a la hora de definir la ganancia que deja la inversión y detalla la rentabilidad que deja un contrato de alquiler de un departamento en la ciudad de Buenos Aires promedia el 5,33% bruto anual. “Esto quiere decir que se necesitan 18,8 años de alquiler para recuperar la inversión, 2,3% menos de lo requerido un año atrás”, detalla Leandro Molina, director de la plataforma pero aclara que varía según las zonas.
Los barrios más atractivos para los inversores que buscan renta son:
- Lugano: 9,6%
- Nueva Pompeya: 8%
- La Boca: 7,5%
En contraste, los barrios con los alquileres más caros para comprar son también los de menor rentabilidad:
- Puerto Madero: 3,5%
- Núñez: 4,2%
- Palermo: 4,3%
¿Conviene alquiler o plazo fijo?
Un explicación aparte merece el análisis de cómo resulta la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en una propiedad para alquilar respecto a, por ejemplo, el plazo fijo, una opción sobre la que también impactó el proyecto de la ley de modernización laboral con la exención de Ganancias.
En la comparación, el estudio del IARAF revela que ambas rentabilidades, como previo a la sanción de la norma, se mantienen igualadas pero con un porcentaje que alcanza al 5,2%. Ahora bien si se hubiese aprobado esa eximición solo en alquileres pero no en plazos fijos la renta neta anual de alquilar sería del 5,2% y la del plazo fijo seguiría en 3,41%.
