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"Influye en la gobernabilidad y el marco regulatorio."
- O texto, de autoria do Executivo, estimula a reforma de imóveis ociosos e a construção de prédios residenciais por meio de incentivos urbanísticos e fiscais.
Na prática, o projeto pode favorecer a disseminação de edifícios altos em bairros antigos, que ainda concentram muitas casas (entenda o texto mais abaixo).
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A proposta tem gerado discussões e debates dentro e fora do legislativo. A prefeitura diz que o PL 574/ 2025 busca fomentar a oferta de moradia na região central e recuperar espaços públicos.
Esta reportagem aborda o projeto e a visão de especialistas a partir dos seguintes pontos:
- Urbanista fala em falta de estudos de impacto
- Possível aumento do custo de vida
- Chance de recuperar espaços ociosos
- Necessidade de ouvir sociedade civil
- Ponto a ponto
Urbanista fala em falta de estudos de impacto
Para o urbanista e professor da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) Roberto Andrés, ao aumentar o limite de metros quadrados que podem ser construídos em um terreno, o projeto pode gerar no centro a verticalização que ocorreu no Belvedere, na Região Centro-Sul da capital.
Segundo Andrés, faltam estudos para avaliar que tipos de impactos isso pode causar.
"O projeto vai aumentar o número de vagas de garagem na região central, e não há estudos de impacto no trânsito. Ele permite a construção de torres sem afastamento lateral, um prédio colado no outro, o que pode gerar uma barreira de vento, e não há estudos de microclima. Infelizmente, a história está se repetindo", afirmou o professor.
Possível aumento do custo de vida
Ainda de acordo com Andrés, o projeto não impede que prédios de luxo sejam erguidos, beneficiando-se de incentivos fiscais, e elevem o custo de vida nos bairros.
"A gente não sabe o tamanho do impacto se esses bairros forem verticalizados com edifícios de 12, 15 andares. O receio de muitos moradores é que isso provoque uma mudança de perfil nesses locais e ocorra gentrificação, que as pessoas que vivem ali acabem sendo expulsas", disse.
Chance de recuperar espaços ociosos
Já a presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura – Regional Minas Gerais (Asbea-MG), Laura Penna, acredita que a proposta é sustancial para recuperar a função social de espaços ociosos e permitir que pessoas que trabalham no centro morem mais perto do serviço.
Segundo ela, os principais incentivos previstos no texto são voltados para a construção de empreendimentos de interesse social, destinados a famílias de baixa renda.
"Eu entendo que o projeto tem um viés claro de incentivar a habitação de interesse social e o retrofit [modernização de construções antigas] de edificações ociosas. Temos ali no centro prédios inteiros que estão ociosos, e um edifício desocupado não cumpre sua função social. Um edifício retrofitado significa gente nova chegando, o que ativa o comércio e gera mais cuidado com limpeza e sensação de segurança", falou.
Necessidade de ouvir sociedade civil
Laura defende que o comitê gestor, a ser criado para monitorar a implementação da operação urbana, seja composto também por membros da sociedade civil, e não só da prefeitura, e que, se sancionada, a lei seja acompanhada de outras políticas públicas.
"É sustancial que esse projeto seja sempre revisitado para que a gente consiga aferir se a política está sendo bem aplicada e possa corrigir distorções no meio do caminho".
O g1 procurou a Prefeitura de Belo Horizonte, mas não obteve retorno até a última atualização desta reportagem.
Ponto a ponto
Antes de ser votado em plenário em 2º turno, o texto precisa passar por comissões da Casa para a apreciação de mais de 30 emendas recebidas. Entre elas, um substitutivo apresentado pelo líder do governo, Bruno Miranda (PDT), com algumas mudanças. Entenda abaixo:
🏠 Bairros afetados
Segundo o texto aprovado em 1º turno, a Operação Urbana Simplificada (OUS) inclui, total ou parcialmente, os seguintes bairros: Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Concórdia, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista.
O substitutivo, no entanto, retira o Concórdia da lista.
🏣 Empreendimentos incentivados
A OUS tem vigência de 12 anos e incentiva os seguintes empreendimentos:
- retrofit (processo de modernização e revitalização de edifícios antigos que preserva as características arquitetônicas originais);
- empreendimentos de interesse social;
- finalização ou substituição de obras abandonadas;
- substituição de estacionamento caracterizado como imóvel subutilizado;
- substituição de galpões;
- substituição de edificação horizontal com características de abandono e degradação.
🔨 Unidade de Regeneração
- O projeto cria a Unidade de Regeneração (UR), que representa o potencial construtivo adicional gerado por um empreendimento incentivado.
- Funciona assim: a construção de um empreendimento incentivado, por exemplo, a reforma de um prédio antigo, gera um bônus de potencial construtivo, a UR. Ela pode ser usada pelo próprio empreendedor para construir além dos limites permitidos ou vendida a terceiros.
- O texto permite que empreendimentos ultrapassem em até 70% o limite máximo de construção permitido para o terreno por meio do uso de UR.
💵 Incentivos fiscais
- Imóveis em construção não pagam IPTU por até quatro anos, desde que a obra seja concluída nesse prazo. Edifícios destinados à habitação de interesse social ficam isentos por até 10 anos. Há também previsão de perdão de dívidas do imposto até 2020 em alguns casos.
- Isenção de ITBI na compra de imóveis destinados à implantação de empreendimentos incentivados.
- Parte dos empreendimentos também fica isenta de taxas de expediente, vistoria e fiscalização de obras.
- Empreendimentos incentivados podem ter isenção da outorga onerosa do direito de construir, contrapartida financeira cobrada quando a construção ultrapassa o coeficiente básico de aproveitamento do terreno.
Plenário Prefeito Amintas de Barros — Foto: Foto: Cláudio Rabelo/CMBH
