Durante décadas, los grandes frenos a la construcción de vivienda en España han sido casi siempre los mismos: el suelo, los permisos, la financiación o los plazos administrativos. Hoy, a esa lista se ha sumado un límite nuevo, menos visible y mucho más difícil de sortear.
En muchos puntos del país, promociones con planeamiento aprobado y proyectos listos para empezar se quedan detenidas antes de mover una sola máquina. No por falta de compradores ni por problemas urbanísticos, sino porque no pueden conectarse a la red eléctrica. Sin ese permiso, no hay urbanización ni obra posible. Lo que parecía un trámite técnico se ha convertido en un muro inesperado. Y cada vez ocurre con más frecuencia.
La red dice “no”: el colapso de la capacidad eléctrica. Los datos confirman que no se trata de un problema puntual. España atraviesa una saturación estructural de su red eléctrica de distribución, que está bloqueando nuevos desarrollos residenciales en buena parte del territorio. Según la patronal eléctrica Aelec, en 2024 el sector urbanístico solicitó alrededor de 6,7 gigavatios (GW) de acceso y conexión a la red eléctrica para nuevos desarrollos de vivienda. Al cierre del año, solo una parte muy reducida de esas solicitudes fue aprobada. En torno al 40% quedaron directamente rechazadas por falta de capacidad, y otro porcentaje significativo seguía en tramitación.
El atasco no se corregió en 2025. Al contrario, según la patronal, solo el 12% de las solicitudes de acceso y conexión a la red eléctrica han sido concedidas. En total, se han solicitado en torno a 40 gigavatios, de los que el 66% no han podido ser atendidos por falta de capacidad, un dato que refuerza la idea de que el problema ya no es coyuntural, sino estructural.
El diagnóstico es claro para el sector promotor. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, ASPRIMA, estima que la capacidad correspondiente a las solicitudes denegadas en 2024 equivale aproximadamente a unas 350.000 viviendas en toda España que están en riesgo de no poder urbanizarse, al menos en los plazos previstos.
La situación no mejoró al año siguiente. Aunque todavía no se conocen los datos desagregados por sectores, como ha detallado El Mundo, la tasa de rechazo para el conjunto de las solicitudes de acceso a la red —incluyendo industria, urbanismo, centros de datos o movilidad eléctrica— ha aumentado hasta el 66%, frente al 49% del año anterior.
Un problema que se extiende por todo el territorio. El bloqueo eléctrico afecta con especial intensidad a las grandes ciudades, donde la demanda de vivienda es más elevada y los desarrollos residenciales se concentran. Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla figuran entre las áreas con mayor volumen de solicitudes de urbanismo rechazadas, según ha tenido acceso El Mundo.
Pero el problema no se limita a los grandes núcleos urbanos. Provincias enteras presentan niveles críticos de saturación. Los mapas de capacidad de la red de distribución confirman esta radiografía. La última actualización muestra que más del 88% de los nudos eléctricos de media y baja tensión están ya saturados, lo que impide la conexión de nuevos consumidores residenciales.
¿Por qué se ha llegado a este punto? Las causas del colapso son múltiples y se han ido acumulando con el tiempo. Una de las principales es el desajuste entre la planificación urbanística y la planificación eléctrica. Como ha explicado ASPRIMA, los desarrollos residenciales avanzan en el papel sin que la red esté preparada para absorber la nueva demanda, lo que obliga a los promotores a asumir refuerzos imprevistos o a esperar ampliaciones de red que pueden tardar años.
A este desajuste se suma un aumento simultáneo de la demanda eléctrica procedente de varios frentes: electrificación industrial, centros de datos, movilidad eléctrica, autoconsumo y rehabilitación energética del parque de viviendas. Según datos de Endesa, más del 50% de las solicitudes de conexión están siendo rechazadas por insuficiencia de capacidad.
La regulación es otro de los eslabones del atasco. El sistema actual prioriza el orden de llegada (“first come, first served”), independientemente del grado de madurez de los proyectos. Existen, además, reservas de potencia prolongadas y rígidas, así como puntos con capacidad físicamente disponible que no se utilizan por barreras normativas, lo que se conoce como “capacidad ociosa”.
Todo ello se apoya sobre una infraestructura diseñada para un sistema energético muy distinto al actual. Como hemos señalado en varios análisis en Xataka, por cada euro que se invierte en generación eléctrica apenas 40 céntimos se destinan a redes, cuando la transición energética exige justo lo contrario: reforzar transporte y distribución.
Mucho suelo, poca capacidad para conectarlo. El contraste entre potencial y realidad es notable. España dispone de suelo residencial clasificado con capacidad teórica para hasta siete millones de viviendas, pero solo una fracción mínima está en condiciones de desarrollarse a corto plazo.
Desbloqueando el cuello de botella. Ante este escenario, ASPRIMA ha elaborado un informe con 16 medidas para desbloquear miles de viviendas mediante cambios regulatorios y operativos en la infraestructura eléctrica. Las propuestas se agrupan en cinco grandes áreas: planificación de la red, optimización de la capacidad existente, agilización administrativa, certidumbre en la ejecución de infraestructuras y revisión del reparto de costes.
Desde el sector eléctrico coinciden en que el problema exige una respuesta urgente. Aelec, junto con Deloitte, reclama más inversión en redes, una planificación más anticipada y flexible y un marco regulatorio estable que facilite la financiación de nuevas infraestructuras. También propone aprovechar capacidad infrautilizada de la red de transporte y acelerar permisos y refuerzos.
Un impacto que va más allá de la construcción. La saturación de la red eléctrica no solo afecta a la promoción de vivienda nueva. También amenaza la electrificación y la mejora de la eficiencia del parque residencial existente. Hoy, el sector residencial concentra el 18% del consumo de energía final y sigue dependiendo en gran medida de combustibles fósiles para la climatización.
Sin una red capaz de absorber nueva demanda, será difícil desplegar tecnologías como la bomba de calor o cumplir los objetivos de reducción de emisiones marcados en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima.
Al mismo tiempo, la escasez de oferta contribuye a mantener la presión sobre los precios. A cierre de 2025, casi el 40% de los ciudadanos señalaba la vivienda como el principal problema del país, según el CIS, mientras los alquileres afrontan subidas históricas en muchas comunidades.
Un límite físico en el centro del debate. La crisis de la vivienda en España ya no se explica únicamente por la falta de suelo, la financiación o los plazos administrativos. La red eléctrica se ha convertido en una infraestructura crítica para el desarrollo residencial.
El debate coincide con la revisión del marco regulatorio y retributivo de las redes eléctricas por parte de la CNMC y con los planes del Gobierno para incrementar la inversión en distribución eléctrica en los próximos años. Sin refuerzos, sin planificación anticipada y sin cambios regulatorios que permitan utilizar mejor la capacidad existente, muchos proyectos seguirán detenidos antes de empezar.
La advertencia es compartida por promotores, eléctricas y analistas: el déficit de vivienda no se corregirá solo con planes y suelo clasificado si la infraestructura que lo hace posible no acompaña. Porque hoy, en muchos lugares de España, el problema no es si se puede construir, sino si hay electricidad para hacerlo.
Imagen | Unsplash y Freepik
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