Cuando un propietario le pide a un inquilino que desocupe el departamento antes del vencimiento del contrato, la primera reacción suele ser de desconcierto. ¿Puede hacerlo? ¿Debe el inquilino aceptar? ¿Qué dice la ley después de los cambios introducidos por el DNU 70/2023?
El punto de partida es el artículo 1221 del Código Civil y Comercial: solo el inquilino tiene la facultad de rescindir anticipadamente el contrato sin necesidad de justificar su decisión. “El locador no tiene ese beneficio, salvo que esté pactado expresamente en el contrato”, explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Esto significa que, si el propietario pretende recuperar el inmueble antes del plazo acordado, solo podrá hacerlo si existe una cláusula específica que lo habilite y que establezca claramente la causa.
El DNU 70/2023 amplió el principio de libertad contractual incorporando la posibilidad de que el locador incluya en el contrato causales adicionales de rescisión anticipada. Antes, el propietario solo podía terminar el contrato por incumplimientos del inquilino: cambio del destino del inmueble, falta de conservación, abandono, o falta de pago de alquileres y accesorios por dos períodos consecutivos. Ahora, si se pacta expresamente, puede sumar los motivos que considere. “Con la reforma, se agregó un inciso que permite rescindir por cualquier causa fijada en el contrato. Eso antes no existía. Ahora las posibilidades son infinitas, siempre que estén escritas de manera precisa”, detalla Abatti.
Cuando el propietario quiere rescindir
¿Qué ocurre si el dueño intenta rescindir sin causa válida o sin cláusula que lo habilite? La respuesta es simple: no puede. El inquilino no está obligado a aceptar la entrega anticipada del inmueble. Solo podría hacerlo si ambas partes llegan a un acuerdo voluntario, generalmente acompañado de una indemnización. En la práctica, muchos contratos ya incluyen compensaciones preestablecidas para estos casos, como el equivalente a varios meses de alquiler o una suma fija en pesos o dólares.
La situación es distinta cuando existe un incumplimiento del inquilino. Allí sí el propietario puede rescindir, pero debe demostrar la causal y seguir los procedimientos legales correspondientes. En esos casos, la ley no exige indemnización a favor del inquilino.
Los cambios para el inquilino
Mientras tanto, del lado del inquilino, el panorama también cambió. Antes debía esperar seis meses para poder rescindir y pagar una penalidad reducida según el momento. Con la reforma, puede hacerlo en cualquier momento, aunque con una multa más alta: el 10% de los alquileres futuros. Sin embargo, como no es una norma de orden público, las partes pueden pactar condiciones distintas. “Yo suelo indicar que el inquilino puede rescindir recién a los tres meses, y con indemnizaciones similares al sistema anterior”, comenta Abatti, destacando que la libertad contractual permite ajustar el contrato a la realidad de cada caso.
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En definitiva, si el propietario pide el departamento antes de tiempo, lo primero es revisar el contrato. Si no existe una cláusula que lo habilite, el inquilino no tiene obligación de irse. Si la cláusula existe, debe analizarse si la causa invocada coincide con lo pactado. Y si ninguna de las dos situaciones aplica, siempre queda la vía de la negociación, que puede incluir compensaciones económicas.
