Alejandro Ginevra, conocido por ser uno de los pioneros y “padres” de Puerto Madero, recibe en su oficina tras el lanzamiento de su próximo proyecto ya en construcción: el Osten Tower II, una nueva torre residencial que se alzará en el Dique 1 como parte del Distrito Madero Harbour y que supuso una inversión de u$s 95 millones, junto con el Osten Tower I.
Vestido de traje negro, zapatos lustrados y camisa azul, reposa sobre un sillón con vista a la maqueta de uno de sus nuevos desarrollos. Minutos antes, había protagonizado la “palada” simbólica que marcó el inicio de la obra; ahora, en un tono más calmo, reconstruye su historia y deja entrever esa intuición que lo llevó a convertirse en uno de los desarrolladores más influyentes del país.
Con más de tres décadas en la industria, Ginevra habló de nuevas apuestas en la zona sur de la Ciudad y de un modelo que hoy se materializa en Madero Harbour. También puso la lupa sobre lo que falta: crédito en dólares, reglas más ágiles y un contexto que acompañe inversiones que, como las suyas, se proyectan a largo plazo.
- ¿Cómo evalúas el impacto de las políticas económicas del Gobierno actual en el sector del real estate?
Siempre va a haber cosas para mejorar. Los empresarios siempre estamos disconformes. Pero si tengo que marcar un punto clave, es el acceso al crédito en dólares. Creo que es algo que no va a tardar en llegar y sería un cambio muy importante para el sector. Nosotros vendemos en dólares y generamos ingresos en esa moneda. El real estate debería por lo pronto estar apalancado con créditos en dólares.
Después, a nivel local, es fundamental agilizar los permisos municipales, que muchas veces terminan demorando proyectos. Y a nivel nacional, sería importante avanzar con incentivos concretos para la construcción, como tiene el Uruguay, con la exoneración de impuestos.
También hay una deuda pendiente con el desarrollo hotelero. Hace muchos años que no se construyen hoteles cinco estrellas con grandes cadenas internacionales en el país. Entonces debería haber un esquema de incentivos claro, vinculado al turismo y a la inversión. Hoy hay algunas iniciativas desde la Ciudad, pero todavía son acotadas.
- ¿Cómo está hoy GNV Group en términos de actividad y volumen de proyectos?
Siempre estamos pensando cuál va a ser el próximo proyecto. Desde 1988, cuando empezamos a vislumbrar el potencial de Puerto Madero, tuvimos claro hacia dónde queríamos ir. En ese momento, incluso, mi padre soñaba con adquirir la totalidad de los terrenos, aunque el Gobierno no estaba dispuesto a venderlos. Con el tiempo se abrió la licitación y logramos adjudicarnos las primeras 21 hectáreas del sector este de Puerto Madero, dando inicio a este camino.
- Fuiste protagonista de varias etapas de Puerto Madero. ¿Cómo fue ese recorrido?
Puerto Madero se fue dando por etapas. Primero, la recuperación de los docks. Participamos en los primeros desarrollos en esa zona, sobre Alicia Moreau de Justo y alrededores. Después vino la expansión hacia el lado este, donde empezaron a aparecer los edificios nuevos. Ahí hicimos apuestas importantes, como el edificio Malecón en el Dique 1, en un momento donde esa zona era la menos desarrollada de la ciudad.
- ¿Y en qué etapa están hoy?
Hoy estamos en una tercera etapa, que es la del máster plan: son unas ocho hectáreas en total. Lo que pensamos en su momento fue un distrito, no un proyecto aislado. Así nace Madero Harbour, con una lógica de usos mixtos: oficinas, residencias, gastronomía y comercio. Empezamos con oficinas para financiar el desarrollo y después fuimos avanzando con las residencias.
Hoy ya llevamos más de diez edificios construidos, además de todo el basamento comercial y la infraestructura.
- Dentro de ese plan aparece también el centro comercial y el hotel… ¿En qué estado se encuentra?
Dependen mucho de los tiempos municipales. Son trámites complejos en cualquier parte del mundo, no es algo exclusivo de Buenos Aires. Pero estamos avanzando. Tenemos un acuerdo con Marriott para desarrollar un hotel W y también el centro comercial forma parte de ese cierre del proyecto.
- ¿Cuánto esperan crecer en facturación en los próximos años?
Mucho. Por un lado, por el volumen de proyectos que tenemos por delante, y por otro, por el incremento de precios que creemos que van a tener las propiedades que vendemos. Estamos hablando de inversiones cercanas a los u$s 500 millones en los próximos años. Es cierto que hay partes del negocio, como el hotel o el centro comercial, que no se venden sino que generan renta, pero el crecimiento va a ser importante.
- En este contexto, ¿cómo ves el mercado inmobiliario y dónde recomendás invertir?
Para hacer una diferencia, hoy hay que mirar la Zona Sur de la ciudad. Tiene mucho potencial de crecimiento. Después, obviamente, hay desarrollos en Zona Norte que funcionan muy bien, como en Núñez o Belgrano, pero el recorrido que le queda al sur es mayor. Tiene un upside bastante importante, aunque hoy es una zona deprimida. De hecho, estamos analizando la posibilidad de generar desarrollos en el Barrio Olímpico (Villa Soldati) con propuestas pensadas para otro segmento del mercado.
Y en cuanto al tipo de inversión, el pozo sigue siendo atractivo, pero depende mucho del momento en que entrás y, sobre todo, del desarrollador. Al final, estás apostando a quién está detrás del proyecto.
- Sobre la coyuntura actual, ¿qué factores están impactando más hoy en el negocio inmobiliario?
La suba de costos es hoy el factor más determinante a la hora de definir una inversión. Cuando uno pone los números sobre la mesa, es decir, el valor del terreno, el costo de construcción y el precio de venta, ve que el margen es cada vez más fino.
En nuestro caso, al ser una empresa familiar, tratamos de optimizar al máximo la estructura: construir de manera directa, contratar sin intermediarios y fortalecer nuestros equipos internos de ventas y postventa. Asumimos un rol mucho más activo dentro de cada obra, eliminando eslabones en la cadena para reducir costos.
- ¿Con la apertura de importaciones mejoró el acceso a ciertos equipamientos?
Sí, aunque en construcción no hay mucho que se traiga, o sea, siempre es muy poquito. Sí hay insumos puntuales que se traen de afuera, y ahí la diferencia es clara. Nosotros venimos de atravesar todos los ciclos. La empresa empezó en los ’70, con mi padre construyendo en Caballito, y desde entonces pasamos crisis de todo tipo. Esa experiencia nos dio una gran capacidad de adaptación.
Ahora, con las nuevas medidas se facilitó muchísimo, pero la sufrimos en la época que teníamos que construir y no nos dejaban entrar los vidrios, o el ascensor… Por suerte pudimos pasar esa y todas las coyunturas que tuvo la Argentina.
- En un contexto internacional más inestable, ¿cómo impacta eso en la inversión inmobiliaria?
Directamente no nos afecta, pero puede generar oportunidades. Hablaba con inversores que me contaban que están frenando proyectos en otras regiones y empiezan a mirar lugares como Argentina o Uruguay. Dentro de todo, esta es una región que puede volverse atractiva en ese contexto.
- ¿Qué otros proyectos tienen en carpeta?
Estamos con un desarrollo muy importante en Punta del Este, con un hotel SLS de la cadena Accor, además de residencias. La obra ya está en marcha. Y seguimos viendo oportunidades en la Zona Sur de Buenos Aires. La idea es seguir creciendo, pero también profesionalizando cada vez más la compañía.
